营改增后房地产开发企业需要交哪些税?下面是有关营改增后房地产开票的介绍，希望对您有帮助。
一、取得土地环节
开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。
1、契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)，广州为3%
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2、印花税
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%
二、建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
1、土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
注:广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定。
2、印花税
常见的合同如下:
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×%+建筑安装工程承包合同金额×%+借款合同金额×%
三、销售环节
取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
注:《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。
3、土地增值税(预缴)
预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率
预征率:住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5%
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
四、房产税“何时”缴纳
房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。
2营改增后房地产的计税依据
(1)从租计征
按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
(2)从价计征
按照房产余值征税的，称为从价计征，
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
房产原值:应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
(3)注意事项
1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
3营改增后房地产开发销售发票如何开
营改增”试点改革后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应该如何处理?
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1.根据国家税务总局公告规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分，不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
2.纳税人销售自行开发的房地产项目，已在4月30日前向地税机关缴纳营业税预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具(或申请代开)增值税专用发票。纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，可以开具增值税普通发票，不得开具(或申请代开)增值税专用发票。
3.房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定的销售自行开发的房地产项目。
4营改增后房地产增值税普通发票怎么开
1、房地产开发企业预收款范围问题
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付、按揭和尾款)和全款。 诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
2、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。
目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
3、房地产企业销售房屋时发票开具注意事项
购买方信息:名称、地址电话，需填写齐全。(专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号) 商品信息:“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写 “平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。
销货方信息:纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。
备注栏:属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。
4、房地产开发企业预收款开票问题
房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额 为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不 动产销售发票时也不再进行红字冲回。
5、“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票”。开具普通发票时暂选择“零税率”，同时 将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征 收增值税，也不通过申报表体现。
6、房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题。
不动产已部分缴纳营业税，此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额，然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳 营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现。